一线城市打响“认房不认贷”第一枪 为什么是广州
在住房城乡建设部等三部门公布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》5天后，广州打响了一线城市落地“认房不认贷”的“第一枪”。
8月30日，广州市人民政府发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(下称《通知》)。这是“认房不认贷”政策在一线城市首次落地，为广州楼市“金九银十”旺季蓄能造势。
(相关资料图)
今年二季度以来，广州市房地产市场整体供求明显回落，市场充斥着观望的情绪。有销售人士表示，希望新政能激起一波置换潮。
“认房不认贷” 一线城市中广州率先落地
《通知》称，为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)要求，推动广州房地产市场平稳健康发展，广州市现就优化个人住房贷款中住房套数认定标准通知。
记者注意到，《通知》显示，申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。
《通知》明确，居民家庭住房套数，是以我市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭(含所有家庭成员)已拥有住房套数核算。
政策优化相关的个人住房信贷政策则是居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款)记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。
政策执行时点以通知印发时间8月18日为界。
至此，广州成为第一个落地“认房不认贷”的一线城市。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定。
对于这个政策落地，广州市场有着迫切期盼。8月初，针对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不认贷”的提问，广州市住房和城乡建设局回复表示，相关政策正在研究中。
商业银行最新回复
“在开会研究具体措施”
8月30日，广州“认房不认贷”公布之后，商业银行也有了最新消息。截至30日14时，多家银行表态式回复。
“今天收到政府通知，还在开会研究具体措施。”一家股份制银行人士对记者表示。
广发银行广州分行表示，银行已收悉广州市政府关于“广州认房不认贷”的相关通知，目前该行内部研究中，将尽快出台行内政策。
中信银行广州分行表示，严格按照广州市人民政府办公厅下发的相关通知要求执行。对于居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，按首套住房执行。
一家国有银行则表示，暂没最新口径。
一套600万的房子
首付款能减少240万
据新华社，“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。
据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。
若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%(北上广深平均数据，以下同)降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。
广州楼市 困于观望情绪
据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。据初步统计，8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势，同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重。
克而瑞统计，进入8月，广州一手房周成交面积维持在10万多平方米，创下近八周的低点。国家统计局最新数据显示，7月份广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，7月广州一二手住宅成交量环比双双下跌，其中一手住宅成交52.47万平方米，同比跌24%，环比跌25%，是今年以来次新低的月份，只好于春节月。二手住宅成交79.87万平方米，环比跌3%，已经连续4个月下跌。
有开发商人士表示，其公司位于广州近郊的一个楼盘开盘近一年，也在持续的促销降价走量，去年下半年在售均价约3.5万元/平方米，最近推出的特惠房源最低均价2.7万元/平方米。不过，广州不少新楼盘早前已经在筹备落实“认房不认贷”。早前不少楼盘都通过这个政策来储备客户，以至于传出广州南沙区、黄埔区的某些楼盘会执行这个政策。
广州某楼盘的销售人员陈文表示，其所在项目其实也很着急，“认房又认贷”政策导致部分改善型购房者在换房过程中首付比例高达4成至7成。如果政策调整为“认房不认贷”，首付比例可以降至3成，这也意味着只需出售手中的房子，就能按照首套房的标准贷款，减轻资金压力。
“这次希望能激起一波置换潮。”陈文表示。
据媒体报道，中指研究院华南分院总经理杨红侠亦指出，今年二季度以来，在前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州市房地产市场整体供求明显回落。
杨红侠认为，广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了更加积极的信号，短期其他城市落实相关举措的节奏有望进一步加快，北京、上海和深圳也存在优化预期，若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。
目前，重点城市楼市仍处于深度调整阶段。诸葛数据研究中心数据显示，8月前27天，重点15城新房累计成交58934套，较上月同期下降7.19%。重点10城二手住宅累计成交49227套，较7月同期下降4.59%。重点城市新房，二手房交易活跃度均呈现持续下滑态势。
深圳跟进 今起“认房不认贷”
继广州执行“认房不认贷”政策后，深圳也官宣了。
8月30日晚间，记者从深圳住建局官网获悉，深圳将从8月31日起执行“认房不认贷”政策。
在深圳住建局官网发布的《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
乐有家营销总裁孟凡振表示，“认房不认贷”比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显反弹。
易居研究院研究总监严跃进则提到，深圳、广州当前出台这个政策，其实信号意义非常强，也就是说，8月底前，另外两个一线城市可能都会出台类似的政策。
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