本文作者 | 《股市动态分析》研究部 图片来源 | 摄图网
虽然房地产或再难掀起大的浪花，但在具体房地产股投资上，仍存在细微机会。综合分析机构观点，房地产投资可从三条主线挖掘投资机会：
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主线一是品牌优秀的龙头房企。核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企，主要标的包括保利发展（600048）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等；
主线二是先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，主要标的包括中国金茂（00817.HK）、龙湖集团（00960.HK）、新城控股（601155）、中国海外发展（00688.HK）等；
主线三是存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企，未来运用REITs提高资产回报率，标的包括华润置地（01109.HK）、上海临港（600848）等。
2022年，保利发展业绩并不出彩，低于预期。不过，分析机构认为，公司短期业绩波动主要反映周期因素，并不改中长期稳健趋势。公司销售拿地表现突出，结算量价终将恢复，利润率下行也逐渐消化，后续业绩或边际修复。
参考克而瑞数据，公司2022年全年实现销售金额4573亿元，同比下滑15.10%。尽管销售规模随行业趋势下行，但受益于聚焦一二线核心城市布局与信用口碑优势，销售均价仍实现逆市上涨；公司2022年12月单月销售金额同比增长41.90%，全年销售金额排名从2021年的第四名跃升至行业第二。
此外，公司重视拿地质量，2022年前11月尽管拿地面积下滑59.80%，但金额口径的拿地强度为38.80%，同比上升7.20pct，已不算低。弱市背景下公司拿地更为聚焦核心城市（楼面均价大幅上行即是明证），地块去化率与利润率相对更有保障。公司土储仍相对充裕，截至三季度末，公司待开发面积可支撑1年以上新开工，未售土储可支撑3年以上销售。
2022年12月，万科A（000002）拿地积极，聚焦核心城市。拿地总金额200亿元，拿地总建面104.80万方，拿地均价19125元/平方米；拿地金额占销售金额（拿地力度）的比重为50.40%，环比上升21.20个百分点。按公司披露口径，2022年全年累计拿地力度为22%。2022年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.60%，二线城市占比30.40%，三四线城市占比34%。
此外，公司财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022年公司共发行债券295.90亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显，债券融资成本在同业中处于低位。截至2022年9月30日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.90倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.30%，较中期减少1.10个百分点。
同时，公司受益近期三支箭政策利好，目前已经获得14家银行的授信，已披露额度达3000亿元，股权融资稳步推进。
公司销售龙头地位稳固，受益于近期政策放松，有望迎来更大发展空间。
受行业环境影响，2022年，招商蛇口（001979）业绩同样承压。2022年公司累计实现销售金额2926亿元，同比下降10.50%；累计销售面积1193.7万平方米，同比减少18.50%。
但分析机构认为，2022年公司销售额虽然下滑，但表现依然大幅优于行业。2022年百强房企销售金额同比下滑42.30%，销售面积同比下滑46.80%。尤其是下半年以来，销售恢复明显，7-12月销售金额同比增长16%，2023年销售弹性有望体现。
并且公司拿地领先，2022年公司全年累计拿地金额1260亿元，拿地金额占销售金额比重为43.10%。
此外，公司融资优势明显。2022年公司共计发行债券374.2亿元，加权平均利率2.82%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。
兴业证券表示，公司当前业绩充分释放了过往不利因素，并且全年拿地积极，聚焦核心城市，助力未来增长。
中国金茂（00817.HK）深耕城市运营及物业开发，“双轮两翼”多元化发展创新业务。公司坚持以城市运营为“第二增长曲线”，已在一二线城市成功打造34个项目。2022上半年新增二级项目中城市运营贡献率达到48%，良好的政企合作有利于获取低价土储；公司旗下的物业管理公司金茂服务营收快速增长，截至2022上半年在管面积为4550万平，对应营收约10.97亿元。此外，金茂已孵化形成金茂绿建、金茂资本、金茂云服等创新业务单元。
此外，公司销售排名再创新高，土储充沛优质。尽管2022年1-11月合约销售金额仅达1374.80亿元，同比下降35.70%，但销售排名同比去年上半年提升4个名次至第11位。
公司稳健拿地，2017年以来每年新增二级土储建面1000万平以上，2021年末总土储9323万平，对应货值可覆盖全年销售约4倍。2022年共拿地10宗，总规划建面125万平米，均布局在一二线城市。
民生证券表示，中国金茂作为“两化合并”后集团唯一上市的房地产开发公司，拥有丰富的产业资源及商业资源。随着政策宽松、需求端逐渐修复，公司无论在开发能力还是拓展能力方面均具备较大优势。
龙湖集团（00960.HK）现金流结构稳定，驾驭负债能力较强，经营长期坚持量入为出，打造穿越周期能力；盈利方面，公司长期战略定力及TOD开发模式有望短期减缓利润下行趋势，打造超额利润率；杠杆方面，有息负债杠杆稳定且处于行业偏低位置，无息负债适度运用，受益于优质持有型物业“鲁棒性”强，潜在可抵质押融资空间充足。
公司开发与商业协同发展，兼顾业绩稳增与现金流稳健。公司依托TOD综合体项目，各项业务协同发展，开发方面，稳健杠杆下顺周期发展，货值充足且较优，城市布局上深耕为主、适度下沉；商业方面，聚焦高能级城市，关注核心区域潜在机会，发掘城市扩张背景下的增量机会，若疫情好转，营业额或具备向上弹性。
招商证券预计，公司新店年均将贡献收入约14亿元，同店同比有望维持在15%左右，合计租收增速约为30%；长租方面，公司当前已具备一定规模及相应管理能力，REITs渠道放开或有望盘活资产实现投资闭环；物管方面，公司住宅业态第三方占比超六成，有望实现收入稳增长。
新城控股（601155）充分受益于地产政策“三支箭”，公司从信用修复逐步走向拿地修复。公司股权再融资早在2016年7月已审核获批但未发行，近期证监会重启涉房企业股权再融资，公司也有望获益。2022年以来公司因为信用压力和销售低迷，未在公开市场拿地，伴随公司信用转好及后续房地产市场逐步复苏，公司将重新开始拿地或采用轻资产代建，房地产开发业务有望回归正轨。
伴随疫情防控政策优化，公司也将迎来商业修复。截至2022年三季度末，公司开业及管理输出的商场数量为137个，较2021年年底增长7个；1-10月实现租金收入80.70亿元，已达到2021年全年水平的93.80%，全年有望保持同比正增长；商场出租率维持在96%的较高水平，经营状况持续稳定。
此外，证监会研究推动商业不动产公募REITs试点，金融创新有望打开公司成长空间。2021年公司就曾筹划将旗下位于长三角和部分二线省会的9个商业物业作为底层资产，设立信托基金在新交所主板上市。此次国内公募REITs有望扩展至商业不动产领域，将为公司盘活商业资产、补充净资产、改善现金流提供新机遇。
中国海外发展（00688.HK）作为行业龙头房企之一，拥有四十三年深耕一二线的地产开发经验，叠加央企背景优势，享有较高品牌溢价优势。近年，公司加速推进“蓝海战略”，积极开拓商业等多元赛道，价值创造能力领先行业。
2022年前三季度，公司于北京、深圳、厦门等7个核心城市累计新增权益建面182万平米，权益地价289亿元，新增土储建面权益占比约93%，其中三季度于北京新增4幅地，总地价189亿元。当年1-9月，公司于北京合计拿地约328亿元，继续维持北京销售龙头地位；合计拿地802亿元（不含中海宏洋），其中57%金额投资于一线城市，40%于强二线城市，逆势拿地的研判能力与资金实力，有力保障公司实现高收益率与高去化率。
2022年12月28日，华润置地（01109.HK）发布公告称，拟以124亿元的总代价收购华夏幸福及其相关子公司持有的4家子公司的股权及债权，通过本次收购，公司将间接取得目标公司开发的武汉长江项目、武汉中北项目和南京大校场项目，以及目标公司下属的子公司。
根据克而瑞数据，三大项目皆位于武汉、南京核心区域，项目总建筑面积预计分别为117.2万、22.3万、63.2万平方米。根据克而瑞排行榜，2022年前10月，公司在武汉、南京的商品住宅销售榜分别居第7名、第10名，预计本次收购将显著提升公司在武汉和南京的可售资源与品牌知名度，在武汉、南京的销售市占率有望进一步提升。
另根据克而瑞数据，武汉长江项目土地成交价为116.25亿元，武汉中北项目土地成交价为19.49亿元，南京大校场项目土地成交价为63亿元（公司收购股权比例为60%），预计本次交易价124亿元具备一定折价优势，助力公司未来结算利润提升。
光大证券表示，公司作为央企地产，信用优势明显，融资渠道畅通，土储充沛，经营性不动产业务稳健发展提高抵御风险能力，可关注REITs对存量运营板块的估值重塑作用。
上海临港（600848）主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务。公司利润水平连续四年实现增长，2022上半年公司实现归母净利润6.13亿元，其中园区租赁业务毛利率达到77.1%，对业绩贡献显著。公司融资渠道畅通，截至2022年10月末公开市场发债共62亿元，发行利率1.70%-3.27%，平均融资成本由2018年的5.13%降至2021年的3.69%，有助于盈利空间的释放。
开源证券称，上海临港作为具有国资背景的园区开发运营企业，拥有依托国家战略发展的产业优势，立足上海、融入长三角、走向全国的布局优势和受市场认可的品牌优势，公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，土地储备充足，资金保障稳健，未来业绩有望持续释放。
(本文完)
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