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全国近7成城市新房销售较为困难 这些城市去化需5年以上

去化周期超过14个月的城市数量高达68个

根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》，全国多地库存走势一反常态，不增反降。截至2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量50505万平方米，环比减少0.6%，同比减少3.6%。环比指标出现了连续5个月的下降，而同比指标则出现了连续4个月的下降。然而，100个城市中有68个城市去化周期超过14个月，即意味着近7成城市的房屋销售状况较为困难。景德镇、西宁、日照等人口流入少、城市能级低的城市，购房需求并不强劲，去库存周期偏高，需要5年以上去化。而一些城市老旧库存占比过高，加之错过了最佳销售窗口期，去化显得更加困难。

城市库存结构加剧了去化周期的拉长

一些城市库存增加更凸显了销售端的疲弱。一方面，市场整体走弱令原本人口流入少、供应较为集中的二三线城市去化更加困难；另一方面，城市库存结构也加剧了去化周期的拉长。以去化周期超过5年的西宁为例，据克而瑞，西宁等城市2021年及之前的库存占比均在7成及以上，库存比较“旧”。而一二线城市中，库存新鲜度较高的杭州和合肥，2021年及之前的库存占比分别仅31%和20%，2022年及之后的库存占比近乎7成，大都处于持销期；上海、成都和长沙库存也比较新鲜，2022年及之后的库存占比均在55%以上。相比之下，一些城市老旧库存占比过高，加之错过了最佳销售窗口期，去化显得更加困难。而景德镇、哈尔滨、泉州等城市，不仅库存高企、存销比周期长，往往也是70个大中城市中房价指数同环比跌幅榜的“常客”。

调整政策支持去化，激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性

一些城市已经开始调整政策，支持去化。除南京、合肥、郑州、杭州部分区县等放松限购外，6月15日，福州福清出台新政，取消限售、支持合理住房消费。其中提到，结合新建商品住房库存实际，落实最低购房首付比例和贷款利率政策等，甚至鼓励举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。然而，若销售数据不改善，三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。因此，激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。易居研究院判断，若销售数据不改善，那么三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。同时，鉴于7成左右城市都面临销售较为困难的问题，所以激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。

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